你有没有发现，好日会哭换房最近聊起买房，终于一半人说目前抄底就能躺赢，关键一半人说房价还得跌，买房再等三年也不亏。人的人两边吵得热火朝天，可能客全谁也说不服谁。成为唱衰今天我们就拿房产风向标一样的人生上海市场来说，聊聊一线真东西，赢家易订阅看看当下楼市到底是房价房均什么模样。目前的新房行情说出来很多老房奴都不敢信，全国房价跌势明显，投资就连北上这种不过流一线城市，年手一年下来平均挂牌价都跌了快十个点。价网不一样板块、好日会哭换房不一样房龄的房子分化很严重，但大部分从业者和买家的共同感受，就是跌得越来越快了。目前买卖双方的位置完全换了个遍。放在前几年，开发商根本不愁卖，热门盘轮不到买家挑三拣四。这大半年过来，彻底反过来，买家才是掌握主动权的那一方，开发商卑微得不行。楼市冷得比过山车下坡还快，二手房一路往下走，整个市场几乎没什么新买家进场，仅有的存量客户还被各个楼盘抢来抢去。目前别说往往见不鲜一二线城市，就连上海都出现了降价打折送车位的操作，这放在前几年，想都不敢想。上海的新房市场，目前买家完全可以横着走。放在以前，热门红盘你连进售楼处都关键排大半个月的号，目前只关键你愿意去看，开发商啥活动都给你安排得明明白白。请准业主吃私宴，黄浦江上包游轮，还请网红、文体圈名人撑场面，连开心麻花的话剧都包场，就为了跟买家拉近距离。目前买家心里门儿清，开发商还没亮出底牌呢，谁都不着急下手。就说上海某个上千套的热盘，好多意向买家都说了，不会刚开盘就抢，就等前面批次卖得差不多了再出手。他们吃准了开发商不敢涨价，就等着送车位打折的时候再入手，目前完全是买家把开发商吃得死死的。以前卖房跟卖茅台似的，每年都有两次固定涨价窗口，一次涨个5%到10%，涨几年下来，全靠涨价预期拉销量。上海之前不管是土地还是房子，靠的都是涨价预期带节奏，大家都觉得晚买不如早买，怕越等越贵。目前没有涨价预期了，卖起来就越来越难，底牌被买家看得透透的，就更卖不动了。上海这波房价调整里，次新房之前跌得慢跌得少，目前最初进入补跌时期。像瑞虹、大宁这些热门的中产板块，之前跌幅远低于平均，目前价格一直在往下走。大家发现次新房价格降了之后，也不非关键抢新房了，一二手房互相比价，反倒回到了2018、2019年那种正常状态，没了之前一二手房倒挂的疯劲。前几年上海买房大多冲着投资去的，目前大家心态完全变了，就跟买汽车一样，变成纯消费了。大家都清楚，买了不一定能赚钱，住得舒服才是首先位的。这种转变其实戳破了很多之前炒起来的泡沫。目前上海还能卖得好的房子，基础都是那种一眼就能看到套利空间的不过流好项目。很多人总说自己买房是刚需，其实哪有那么多不过对刚需。关键是告诉你买了这个房五年关键亏三百万，再刚需你也不会买，宁可租房也不轻易进场。不一样层级的人，对房产的想法完全不一样。超高净值人群这两年，除了AI、新能源这些风口行业，大多都不扩大实业投资了。企业不扩张，手里就攒下不少现金流，拿一点出来在上海买套房，杠杆率低得很，反正也没什么别的好投资，放上海买房就当配置资产了。中产就不一样了，本身杠杆就不低，之前大家一级一级换房，从三百万换到九百万，玩得津津有味。支撑大家这么换的题就是涨价预期，换房流程里资产能越滚越大，怎么换都赚。目前涨价预期没了，二手房卖不上价，置换的缺口越来越大，大家干脆就不换了，中产不换房，一手房的流动性自然就没了。题状况还是大家对未来房价的预期变了。换作目前，很多人哪怕选定关键买房，也愿意多租两年，攒够首先付再慢慢挑满意的，没人急着进场。就拿小区车位举例子，之前车位紧张的时候，一百万一个大家抢着买，还关键拼关系。目前车位配比够高了，大家觉得随时能停，五十万都没人愿意买，大家关键的只是停车权，没了涨价预期，谁都不愿意多掏钱。上海前两年新房供应量太大，加上一二手房倒挂，吸引了一大堆投资客进场，早就把之后购买力透支得差不多了。这批投资客的房子2026年就关键解禁，到时候肯定会有更多抛盘出来，目前市场抛压已经够大了，不少小区业主挂出的价格，根本卖不出去。偶尔会有现金流撑不住的业主，出一套尤其低价的房子，很快就能卖掉。这套卖掉之后，同小区其他业主就会跟着调低价格，不少人卖掉都觉得自己运气好。其实那是运气好，你低价卖掉了，才给其他人发出了出逃信号，只关键整体预期没改，跌势就很难停下来。目前市场预期已经定型，两三年都没扭过来，没有大的标志性变化，短时间根本转不动。真关键是市场出现一波小反弹，反而会出状况，很多人都会抓紧机会出逃，搞不好就是踩踏。越年轻的人，对目前的行情看法越坚定，这种预期就更难变化。目前房产的逻辑早就变了，靠普涨赚钱的时代已经过去了，但也不是说所有房子都没价值。刚需找个适用用的房子安稳过日子，该买还是得买，观望的人慢慢来也没毛病，别被外界的声文章带节奏就好。未来房子本来就会从投资品变回居住的商品，能不能赢全看你有没有选对适用于自己的。参考材料：新华网 我国房地产市场调整现状探究