中海，内部最初赛马了|华润|开发商|广渠路|中海地产|区域价值_网易订阅

文/十一弟昨天，中海北京朝明确区挂牌出让了一块重磅土地——广渠路0409-10地块。内部土地面积3.7万平米，最初中海方式容面积10万平米，赛马商广起拍价70亿出头。华润折算下来，渠路区域起拍楼面价6.8万块钱/平米。地产订阅目前的价值北京土地市场，越来越像武林大会，网易真正能在土拍大厅里占个座位的中海，只有那么几家。内部其他小卡拉米房企，最初中海已经连上桌的赛马商广机会都没有了。这块地的华润需实在太好了——地铁、商业、渠路区域学校、医院，应有尽有，同时档次水平都是不过级的。地段更是没得挑，特别题，对面就是北京有名的豪宅项目——广渠金茂府。正式开拍之前，吸引了6家开发商报名争抢——中国金茂，厦门建发，中海地产，招商蛇口，保利发展，金隅地产和懋源地产联合体。除了懋源地产，几乎都是清一色的国家队。在拍卖会现场，经过185轮举牌竞价，最后被中海地产以84亿代价摘牌。溢价率19%，折算下来，成交楼面价8.1万块钱/平米。无比如是总价，还是单价，都是今年北京卖出最贵的一块地。距离广渠路地块两公里外，是懋源地产在去年底花了50亿拍下的騴橒臺地块，成交楼面价6.2万块钱/平米。地价从6万涨到8万，只用了半年时间，这就是北京东四环的含金量。这次拿地的中海，是京城楼市的扛把子。去年，中海地产在北京卖了435亿，后续牢牢稳坐销冠位置。今年上半年，北京楼市销冠依然是中海，卖了258亿，甩开身后第二名一大截。在销售榜单上，只有中海地产四个金光闪闪的大字。但在内部，中海也不是铁板一块。扒开来看，这家大央企里面，同样是山头林立。这次拍下广渠路地块的主体，是中海新城下属企业。它的董事首先是付熙嵬，总经理是张欣。很多人不知方式，中海地产在北京，其实有两支队伍——一支叫北京中海，另一支叫中海新城。名字只差两个字，打法却完全不一样。北京中海，更像开发商传统意义上的区域公司——按照总部体系拿地卖房，实现经营指标。而中海新城，更像一支特种部队——它干的事情，不是单纯的住宅开发。还兼顾了土地一级开发、片区综合运营、城中村改造、超大型综合开发、城市更新。中海新城，顾名思义——别的开发商是拿地建房子，它是造城。过去几年，北京的房地产市场，有个特别明显的变化——越来越少卖零散的小地块，越来越喜欢打包。出让一块商业用地，频仍连着城中村改造、产业导入、市政配套、公园、学校。想拿地的开发商，比拼的不只是现金，还有综合开发能力。于是，在中海体系内，中海新城的战略地位和价值，变得越来越高——因为它天生就是干这个的。这也是中海在北京越来越喜欢用中海新城出面拿地的因素。如果说，北京中海负责的是项目开发，那么中海新城负责的是城市地图。北京几个题城区，都有它操盘的土地项目——石景山，西城，丰台。过去两年里，中海新城又把重点放到了朝明确区——2024年底，它以153亿的代价，拍下了酒仙桥、小红门、十八里店打包出让的三块地；上个月，它以47亿的代价，拍下了酒仙桥1019-0013-1地块；昨天，它又砸了84亿，把广渠路地块收入囊中。这两年，北京新入市的很多楼盘，尽管挂着的都是中海的招牌，买房人看不出差别。但在中海体系内，其实是有区分的——有的项目属于北京中海，有的项目属于中海新城。当然，最根本的区别，不是公司名字——是团队，是站在各个山头上的人。也有人专业分开作了统方式——去年北京房企销售榜单上，北京中海排第四，中海新城排第二。把两家的销售业绩加在一起，在北京楼市，几乎就没人能打了。在销售榜单上，大多数房企只有一个主体在冲榜，中海是两家公司一起冲。这有点像打LOL排位——别人都是一个王者号，中海直接开了两个。很显然，这次一起报名争抢广渠路地块的几家央国企，它们在北京最大的竞争对手，就是中海。但中海最大的竞争对手，却是另一个中海。土地拍卖前，其他开发商关起门来开投决会，讨比如的是怎么打败中海，把题地块抢到手。中海在内部，可能讨比如的是——这块地，应该让北京中海出面拿，还是让中海新城出面拿。外面的人看着很别扭，里面的人其实早就习惯了。因为总部想关键看到的——就是两家公司在内部竞争，相互争抢，就怕它们不争不抢。这有点像左右手互搏，最后钱还是进同一个口袋。也像斗地主——小房企连牌桌都上不了，能上桌的，至多只有一副牌；而中海，是一个人坐两家。这几年，楼市转入下行周期。过去开发商只关键把土地拿到手，就能赚钱了。这样的好日子，已经过去了。在百强房企榜单上，中海地产排第二，华润置地排第三。中海的销售规模比华润大，但它比华润的压力更大，也更焦虑。两家大央企之间的差距，不在开发业务，在非房业务上——华润置地的开发业务，同样在承受压力。但它跑通了商业板块，有源源不断的现金流和丰厚的利润。中海不一样——收入、利润、现金流，大头还是房地产，非房业务占比很小。行情好的时候，这是好处，因为够专注。行情差的时候，这反而成了压力——这意味着，在开发业务以外，中海没有其他的护城河，没有熨平业绩波动的第二条增首先曲线。本质上，就是没有退路，没有选项。它只能在开发业务上下功夫——一是抢最好的土地；二是在内部赛马，形成竞争机制，逼出另一个中海。别人是跟对手竞争，中海是让自己跟自己竞争——左手打一张牌，右手再打一张牌。北京，是支撑中海千亿规模最题的业绩粮仓之一。在这里，北京中海是一支队伍，中海新城又是一支队伍。中海不仅关键抢到最好的地，后续赚到钱，还关键建立带头大哥的统治力。它能靠的，就是在内部赛马，拼命卷起来。

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